Las arras son esas monedas que se entregan los recién casados en algunos ritos religiosos como símbolo de los bienes futuros que confían en compartir. El diccionario también define las arras como la prenda o señal que se entrega en garantía en determinados contratos.
En el terreno jurídico se definen las arras como la entrega de parte del precio o la consignación de una determinada cantidad en un tercero, con las que garantizar el cumplimiento de la obligación recientemente contraída. El pacto de arras existe ya en el derecho romano, que es la base de nuestro derecho continental. Fue precisamente en el contrato de compraventa donde cobró originariamente todo su sentido y su máxima expresión.
Algunas de las cuestiones más habituales sobre el contrato o pacto de arras, se refieren a si es obligatorio celebrar un contrato de arras previo, el sentido del acuerdo de arras o las consecuencias del incumplimiento por alguna de las dos partes de las cláusulas establecidas en el propio contrato de arras.
Para entender el significado del pacto de arras también es importante saber si es necesaria la inscripción en algún registro del contrato para que surta efecto y cuáles son los límites, los importes, los plazos o las condiciones de resolución que contempla el ordenamiento jurídico español.
¿Tiene sentido celebrar un contrato de arras antes de comprar una vivienda?
Una vez que se ha encontrado la casa deseada, el contrato de arras va a permitir de una manera ágil, acelerar los trámites de reserva de la misma. Los pasos a seguir para cerrar la compra de una vivienda pueden dilatarse en el tiempo y durante ese proceso muchas veces se hace necesaria una garantía que tranquilice a las dos partes de que las intenciones son buenas y que, salvo causa mayor o alguna otra circunstancia extraordinaria que se contempla en el contrato, la operación llegará a buen puerto.
La mayoría de los contratos de compraventa se suelen sellar con la entrega de dinero en concepto de arras penitenciales. La característica fundamental de este tipo de acuerdo sería que permite a ambas partes desistir de la operación. Perdiendo el comprador la cantidad abonada en concepto de arras, mientras que en el caso de ser el vendedor el que se retractase debería abonar por duplicado esa cantidad consignada o entregada. Así lo establece el Código Civil en su artículo 1454.
El contrato de arras al tratarse de un acuerdo entre las partes dentro del contrato de compraventa no puede ser inscrito en ningún registro, ni pueden condicionarse los efectos a su inscripción. Existe en el marco civil catalán la disposición de inscribir en el Registro de la Propiedad si las arras son pactadas por un plazo máximo de 6 meses y las cantidades se depositan ante un notario.
¿Cuál es la cantidad habitual que se entrega en el contrato de arras?
Al ser un pacto privado entre comprador y vendedor se establece lo que determinen las partes en el documento. Lo habitual es que la cantidad ronde el 10% del importe final acordado como precio de compraventa. Como hemos señalado anteriormente, dicha cantidad puede ser inferior o superior, en función de lo convenido libremente por las partes.
Recordemos que hay derivadas fiscales tanto del cumplimiento como del desistimiento del contrato de arras. En el caso de que no se produzca la compraventa el comprador deberá declarar la cantidad recibida como ganancia extra patrimonial, lo mismo que el vendedor que se quede con la cantidad. Quien satisface el pago deberá declarar la pérdida en la casilla correspondiente del IRPF, para que se integre en la base imponible.
Es importante que el documento de arras sea lo más claro posible y así evitaremos consecuencias negativas y problemas innecesarios. Por eso es importante determinar el importe total que se fija como arras, mejor que referirlo a un porcentaje, donde cueste interpretarse la cantidad exacta y si está incluido o no el impuesto.
¿Cuál es el plazo habitual para firmar la compra después de formalizar un contrato de arras?
Las arras operan y tienen todo el sentido cuando la compra va a necesitar financiación externa. Por eso para poder determinar el plazo tendremos que tener en cuenta que el período de negociación con las entidades para el otorgamiento de una hipoteca suele ser de 2 semanas. Por otro lado, una vez elegida la hipoteca, la nueva Ley Hipotecaria obliga a los compradores a acudir en 2 ocasiones a la notaría con un plazo de 10 días de separación para estudiar y entender bien las condiciones y cláusulas de la hipoteca.
Si se trata de una vivienda habitual, hay que calcular también 1 semana extra a la firma para poder realizar la mudanza. Por tanto, el plazo habitual entre que se firman las arras y se eleva a escritura pública la compraventa oscilará entre los 2-3 meses.
Tipos de pactos de arras
Además de las arras penitenciales, anteriormente mencionadas, que son aquellas que predominan en nuestro sistema, hay otros dos tipos de arras como son las confirmatorias y las penales. Las arras confirmatorias según la jurisprudencia no son sino una confirmación de la existencia del contrato y las cantidades satisfechas tienen la consideración de pago anticipado. Esto significa que para seguir adelante cuando alguien se arrepiente habrá que demandar judicialmente, con todo lo que ello conlleva.
Las llamadas arras penales serían la expresión escrita de una cláusula penal de incumplimiento del contrato de compraventa. En este supuesto las arras constituirían el importe a satisfacer en concepto de daños y perjuicios por no llevar a cabo el contrato de compraventa.
Es por ello que desde distintas entidades y organismos se insista en la necesidad de transparencia en la redacción de las arras y la consulta a profesionales siempre que se tenga la más mínima duda sobre su conveniencia.
